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河南攻坚保障房
2011年8月12日 星期查看旧版(2007年10月15号以前)

河南攻坚保障房

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  郑州市建设中的保障房项目“啟福中华” 制图/刘竞

  □本报记者 王映/文  李建峰/图 

  从42.09万套增至46.08万套,最近,我省调高了今年保障性安居工程的开工规模。

  与这条振奋人心的消息相伴而来,却是省政府做出的一个处罚决定:对上半年保障房建设进度落后的开封、新乡和平顶山市,暂停商用土地审批。

  一热一冷交替之间,我们看到这样的现实:随着46.08万套保障房全面开工,其所面临的资金、土地等瓶颈越发明显,我省保障房建设进入攻坚期。

  ①

  进度怎么赶

  ?

  不容乐观的48.65%

  今年,国家下达我省开工建设各类保障性住房42.09万套的任务,比去年多出近80%,建设任务总量为全国第6位,其中公租房和廉租房建设规模为全国第3位。

  规模前所未有,力度前所未有,挑战同样是前所未有。

  截至7月中旬,全省已开工各类保障性安居工程20.48万套,占42.09万套目标任务的48.65%,而全国的平均开工率已接近60%。

  对于这个不容乐观的数据,省住房和城乡建设厅住房保障处处长千战应分析认为,我省是以自己定的时间节点,一步一步向前推进保障房建设的。按照我省的计划,到8月底,42.09万套保障房将实现全面开工;到9月底,我省还将自我加码,实现46.08万套保障房全面开工。

  短短一两个月时间,新开工20多万套保障房,这样的速度委实令人吃惊。

  “开工率能够大幅提升,主要是由工程建设自身的规律来决定。”对此,千战应解释说,保障房开工从房屋征收补偿、土地征收、项目立项到规划选址、勘测设计、组织施工,即使走最简化审批手续的“绿色通道”,也需要几个月时间。因此,今年上半年,我省许多保障房项目还处于前期准备阶段,第三季度将成为集中开工期。

  不过,千战应也承认,虽然在计划安排上,我省保障房的建设任务已经细化分解到省辖市,但一些地方执行力度不够,资金和土地还有待进一步落实,一定程度上制约了我省保障房的开工水平。

  在截至7月中旬的保障房开工进度表上,开封在18个省辖市中敬陪末座,开工率仅有28.05%。“土地征收工作频频受阻,拖了开封的后腿。”开封市政府一位负责人告诉记者,在该市今年计划用于保障房项目的土地中,有近1300亩是新增建设用地,约占全部保障房用地的85%,“由于地上附属物有很多是村民的住房,导致土地及其地上附属物征收工作进度很不理想。”

  但是,即便在推进过程遇到诸多难点,我省仍然迎难而上,把国家下达的保障房开工任务增加到46.08万套。

  今年年初,省委、省政府就明确把大规模实施保障性安居工程建设作为带动经济社会发展全局的八大关键举措之一来抓,列为今年“十项重点民生工程”之首,并作为年终考核市、县领导班子的重要内容。省政府有关部门创新机制,出台了一系列政策,从土地供应、手续办理、资金筹措等方面,最大限度地为保障性安居工程建设“开绿灯”、“敞大门”。

  全省各地响应起来,动作很快,出招很多。为建立保障房建设的长效机制,郑州市相继出台15个相关文件,构筑起较为完善的政策体系;最影响开工进度的是冗长的审批周期,安阳市实行联审联批制度,几个部门负责人坐在一起,挨个办理项目审批手续,有问题当场解决;没有土地的保障房不过是“空中楼阁”,在遇到不能落实的地块时,周口市宁愿动用“储备粮”,拿出存量土地也要保证开工……

  46.08万套,靠的是勇气,是底气。

  18省辖市保障房开工进度(截至7月中旬)

  ②

  钱从哪里来

  ?

  千方百计的400亿元

  “与全国保障房建设遇到的问题一样,资金不足也是河南最大的瓶颈。”在7月29日召开的全省保障性安居工程工作会议上,来自18个省辖市的住房保障部门负责人,毫不掩饰对资金的渴望。

  7月中旬,我省成立6个保障性安居工程工作联合督查组,对18个省辖市的855个保障性安居工程项目推进情况进行了督查。督查组发现,部分市、县对保障性安居工程资金配套不足,甚至个别市、县财政至今未安排配套资金。

  据估算,今年我省开工保障房46.08万套,约需400亿元资金。而此前的“十一五”期间,我省的保障房投入年均只有100亿元左右。两相比较,资金掣肘显而易见。

  此外,今年我省保障房的建设重点也从经济适用房转向了廉租房和公租房;相对于由社会资金投资建设的经济适用房,政府主导建设的廉租房和公租房资金压力更大。

  还是在全省保障性安居工程工作会议上,副省长赵建才再三要求各地“算清保障性安居工程建设资金总量、中央及省级财政补助资金量、市县财政筹措资金量以及银行贷款量,对于资金能否落实,资金缺口大小,缺口资金如何解决,必须心中有数。”

  同时,赵建才还代表省政府宣布,将在今年省级财政补助13.71亿元的基础上,再追加10亿元,支持各地保障性安居工程建设。

  一位与会者认为,省级财政的投入,更多起到了“护航”的作用;保障房建设资金的大池子,还需要各地自己想办法蓄水。

  保障房建设资金的来源通常有两大块儿:一块儿是各级政府的财政投入,另一块儿是社会资金。而在前者中,土地出让收益,一直被认为是地方财政投入保障房建设的最有力的资金来源。

  自2007年以来,我省执行的是“土地出让净收益不低于10%的比例用于保障房建设”的政策。但由于各地普遍反映账不好算,钱不好落实,最近,我省又将其修改为“土地出让总收入的5%”。不过,业内人士指出,受房地产市场调控的影响,土地市场热度降低导致土地出让收入减少,将直接影响到保障房建设资金的持续投入。

  “筹措资金必须多条腿走路。”如此共识之下,我省在《2011年保障性安居工程建设专项工作方案》中提出,要鼓励社会资金参与保障性安居工程建设和运营管理,要把住房公积金增值收益的计提统筹用于发展公共租赁住房等等。但具体如何“撬动”,有待进一步探索。

  好在,随着漯河、焦作两市今年挂牌成立公共住房建设投资有限公司,我省在建立保障房建设投融资平台方面,迈出了先行先试的脚步。

  今年春节前,漯河市公共住房建设投资有限公司拿到了营业执照。公司注册资金1亿元,其中现金3500万元,剩余6500万以存量公房做实物资产抵押。在同多家银行洽谈后,该公司已从农发行和漯河市商业银行融资2亿多元,将全部用于保障房建设。

  “融资平台好搭建,也好融资,但怎么把钱还上是主要问题。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和表示,“还得靠市场。”

  漯河市的还款思路是,一方面利用廉租房和公租房的租金收益,一方面在经济适用房、城中村改造、棚户区改造时,配建一定比例的商业用房,从而实现利润来偿还本息。“因为我们有不少在建项目,还款方面没有太大的压力和风险。”陈兴和说。

  ③

  民生怎么保

  ?

  保工程质量 保分配公平

  一位网友在微博中写道:“商品房卖不出去,损失的是开发商;可是保障房质量出了问题,伤害的却是民心!”

  这绝非杞人忧天。

  据报道,北京某处的经济适用房,竟然一拳就能打出墙洞,一脚就能踩出大坑。

  前不久,郑州市8栋刚封顶的拆迁安置房,因为存在严重质量问题和安全隐患被全部拆除。

  这些令人痛心的事实也给我们敲响了警钟:切不可“萝卜快了不洗泥”,让我们的保障房里跑出几个“楼脆脆”来!

  在上月的督查中,督查组亦发现部分保障房项目存在着质量通病:有的擅自取消外墙保温施工,或使用易燃保温板材等安全隐患;有的为了赶施工进度,放松了质量安全标准;有的未到质监部门备案,致使监管没有及时跟进。

  “为了杜绝民心工程变‘伤心工程’,我省保障房建设的各个环节将全面实行质量安全终身责任制。”省住房和城乡建设厅厅长刘洪涛说,保障房项目的建设、勘察、设计、施工、监理以及工程检测、施工图审查等单位的法人、项目负责人、技术负责人、注册执业人员等,都要对工程质量负终身责任,“建房人的名字还要被刻成标志牌,永久悬挂在房子外墙。”

  对保障房监督监管的常态化,更是主管部门不可推卸的责任。据刘洪涛透露,主管部门将随时对保障房的建设情况进行大规模抽查和巡查,每月的督察情况报送省四大班子领导。质量安全的任何一个环节出现问题,都要对建设各方责任人问责,对市县负责人进行约谈。

  记者还注意到,目前尚未在商品房大范围推行的分户验收制度,也将被引入保障房中。

  省建设工程质量监督总站的专家告诉记者,以往,我省对新住宅的质量验收采取抽查制度,难免会有质量不合格者成为漏网之鱼。现在对保障房实行普查,硬性规定一户一验,确保了每一套保障房“质量过硬”。

  在保障房建设中还有一个老难题,那就是如何保证分配公平。

  近年来,从开着“宝马”住保障房,到神奇的“六连号”现身,国内保障房分配不公的现象层出不穷,花样繁多。

  毋庸置疑,分配公平是保障房的生命线。如果不能把保障房分给最需要的人,保障房的建设就毫无意义。

  目前,我省正在着力完善保障房建设的分配和退出机制,通过推行“三审两公示”制度,也就是对保障房申请人员、分配方案实行市、区、街道办三级审核以及区、街道办两级公示,将分配政策、分配程序、分配房源、分配对象、分配过程和分配结果全程曝于阳光之下。

  但我省法律界人士认为,仅有制度保障还不够。

  “保障房骗保行为时有发生,最关键的问题还是违法成本低。”京瑞律师事务所律师张帆说,对不认真履行审查责任,致使不该保障的分配了保障房的,不仅要严格追究有关人员失职渎职的责任,更重要的是一查到底,构成犯罪行为的依法移交司法机关处理。

  “希望保障房真正成为老百姓的一片‘净土’!”网友“avavav123”的心愿,当是老百姓最朴素的期待。⑨6 

  相关链接

  A

  问保障房如何关系民生

  一问:保障房知多少?

  保障性住房是指政府对中低收入住房困难家庭所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。

  当前我国大力建设的保障房类型主要包括城市廉租房、公共租赁房、经济适用房,也包括城市棚户区改造住房和一些林区、垦区、国有工矿的棚户区改造住房。

  其中,廉租房由政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。

  公共租赁房是通过政府或政府委托的机构,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工(包括一些新的大学毕业生,以及一些从外地迁移到城市工作的群体)提供的可租赁的住房。

  经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,其价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力,住房面积严格控制在中小套型。

  二问:保障房建多少?

  今年我国计划开工建设各类保障性住房1000万套,整个“十二五”期间将建设3600万套。届时,保障房的供应量将占整体住房供应量的20%。

  我省历来对保障房建设十分重视。在“十一五”的5年间,全省新开工各类保障性住房6226万平方米、82万套,完成建设投资510亿元,竣工保障性住房47万套,解决了78.63万城镇低收入居民住房问题。

  三问:保障房国外有多少?

  世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房,而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。

  日本有一种保障性住房叫公营住房,类似于廉租住房,住户是没有任何产权的;还有一种是公团住房,政府提供相当的优惠条件,使得住房者拥有一部分产权。

  新加坡的住房政策是实现“每一家、每一户都有房产”。新加坡的保障性住房叫“组屋”,既有出租,也有销售。现在新加坡人中大约有86%住在组屋里,只有大约8%的人租住在政府开发的廉租房中,这些人主要是一些孤寡老人和生活非常贫困者。⑨6 (本报记者 王映)

  B

  看保障房怎样变局楼市

  今年,保障性住房终于成为楼市的“主角”。我国开工建设1000万套各类保障房的计划,为保障房在楼市中地位的转变提供了有力保障。

  在房价居高不下的今天,保障房除了肩负改善民生的使命之外,也必然承担着另外一个重大任务——为楼市降温。这个目标最终能否达成,让我们听听地产界大腕和专家学者怎么说。

  “1000万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的下降压力。”SOHO中国董事长潘石屹说,这么巨大的供应,普通住宅市场基本就被保障房占领了,而仅存的普通住宅在成本方面也无法与保障房站在同一起跑线上。

  首创置业董事长刘晓光说:“冲击肯定是有的。以现在大城市的核心区域为例,在限购、加息以及保障房的背景下,房价已经下降了15%-20%,这是一个不小的降幅。”

  但在复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来,我国现行的“商品房+保障房”的双轨模式不但不会压低商品房价格,反而在一定程度上还会进一步推高商品房价格。“各地保障房建设资金的来源在很大程度上还需土地出让金的资金反哺,这也决定了地方政府不会让商品房价格大幅下跌,这就形成了保障房和商品房两个市场相互依赖的局面。”

  万科集团总裁郁亮表示,房价会不会下跌,市场影响因素很多,很难作出精确的判断,就像股市的涨跌难以预料一样。⑨6   (本报记者 王映)

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