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首套房贷款利率可低至4.4% 刚需购房迎来好时机?

央行发文宣布“降息”在郑州,相较利率最高点,一套200万元的房子月供或能少还1700多元
首套房贷款利率可低至4.4% 刚需购房迎来好时机?

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    顶端新闻·河南商报记者李斯琦

    5月15日,中国人民银行官网公告《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(简称《通知》),充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。

    专家认为,此次政策实际上相当于未来各地利率最低可至4.4%,对于购房者来说是十分优惠的。

    央行发文,支持刚性和改善性住房需求

    5月15日下午1点30分左右,央行下发《通知》,为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实房地产长效机制,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,就差别化住房信贷政策有关事项通知如下:

    一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

    二、在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次政策实际上相当于未来各地利率最低可以做到4.4%,这个利率是非常优惠的。但实际操作如何,要看各地银行等的规定了。但有一点,按当前对于新市民购房贷款政策进一步放松的角度出发,未来新市民或可以拿到这些超低利率的贷款。这也是此次政策对于刚需支持中的一层新的含义,体现了国家对于新市民购房方面的支持和保障。

    郑州购房者最多能省出一套房的首付

    央行在15日放出重磅政策后,预计本周各地各银行便会及时跟进政策,结合地方情况差别化下调房贷利率。

    顶端新闻·河南商报记者获悉,此前5年间,郑州曾出现的最高的房贷利率为6.37%,按旧版基准利率计算方式即为上浮30%,而根据最新央行政策,当前贷款利率最低可至4.4%。

    对于郑州的购房者而言,想买一套200万元的房子,等额本息30年商业贷款,将会出现下列情况:

    按此前5年间最高利率6.37%算,首付60万元,每月还款额约8729元,利息总额约174万元。

    按目前最低利率4.4%算,首付60万元,每月还款额约7010元,利息总额112万元。

    也就是说,同样一套200万元的房子,利率最高点时买房和按新政发布之后的最低利率买房,每月还款额相差1719元,利息总额相差62万元,利息差额便又多出一套房的首付。

    从目前全国各省市来看,“放松楼市”已经达成共识,多个重点城市都已经“因城施策”,对居住性购房需求彻底放开。

    就郑州而言,从“郑18条”到货币化安置政策,再到强化资金监管,郑州“救市”态度已经十分明显。此次降息之后,对于郑州购房者来说,将是一个绝佳的购房机会,一方面有强资金监管保证交房安全,另一方面购房成本也将大幅下降。

    解读

    1政策体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向

    严跃进认为,此次央行政策选择在周末发布,也说明政策下调的引导非常紧迫和必要,充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向,其会产生四个重要的影响:

    1.有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策,尤其是在房贷利率方面,能降则降、能低则低,充分为低成本购房落实优惠政策。

    2.有助于引导房企积极推盘和销售,尤其是结合近期的房贷利率较低的优势,鼓励房企积极销售,充分带动房地产交易行情的活跃。

    3.有助于进一步降低购房者的成本,同时结合近期各地持续放松的政策,客观上可以进一步促进购房者购房压力的减小。包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起,将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

    4.有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作,一些市场交易行情疲软的城市,将基于差别化的信贷政策工具,积极出台更宽松的房贷政策。

    2存量房贷不受影响,但可以期待本月20日LPR公布

    市民孙先生于2019年购置了首套住房,当时执行的是基准利率(4.9%)上浮20%的利率政策,当时利率为5.88%。如今,孙先生看到新规,迫切想知道自己能否享受到优惠。

    一家股份制银行个贷部工作人员介绍,由于此次调整并不涉及LPR,因此存量房贷用户并不会因此次调整而得到优惠。“若未来LPR利率走低,如果当时房贷合同不包含‘锁死利率’的条款,即执行浮动利率,则可以享受到优惠。”据了解,我国LPR利率每个月20日左右公布一次,下次公布日期已经近在眼前。

    而具体到孙先生的情况,该工作人员介绍,近三年来,LPR利率历经多次调整,已经从4.9%下降到了最新的4.6%。“也就是说,如果孙先生的房贷合同并非执行固定利率,则每次LPR下调后,在次年年初,他便可以享受到比原先更低的房贷利率了。”

    延伸

    3月份以来,一百多个城市的银行已自主下调房贷利率

    央行发布的最新数据显示,4月份住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。

    4月14日,央行金融市场司司长邹澜在发布会上表示,3月份以来,由于市场需求减弱,全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。此外,部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求,根据城市实际情况,在全国政策范围内,下调了本城市首付比例下限和利率下限,这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略,做出的差别化、市场化调整,适应了房地产市场区域差异的特征。

    不过,据北京青年报报道,统计显示,目前大部分地区实际执行的个人房贷利率水平依然明显高于全国统一的下限。央行最近发布的一季度货币政策执行报告显示,3月末,个人住房贷款加权平均利率为5.49%,比去年末下调14个基点。

    4月份,贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为5.17%,二套为5.45%,分别较上月回落17个、15个基点,创2019年以来月度新低。

    据报道,广州地区目前多数银行首套房贷款利率为5.2%~4.8%,二套5.2%~5.4%,部分外资行最低降到4.6%;南京主流首套利率在5%~5.2%,部分行低至4.8%~4.9%;深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%,二套住宅为5.2%;苏州大部分银行首套利率为4.6%。

    (部分内容综合自每日经济新闻、齐鲁晚报等)

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