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十一购房
你必须知道的 10件事

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    □记者袁瑞清文图

    核心提示:2015年已过大半,楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度,楼市风云变幻,政策也是一波未平一波又起,“央妈”“任性”连续降息降准,不仅让股市犹如过山车,楼市也深受影响。

    十一小长假在即,很多家庭除了有出游计划,也会有看房计划,那么,我们先给你盘点一下今年买房必须知道的10件事。

    【政策篇】

    1.松绑二套房商贷首付为四成

    3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,购买第二套房商业贷款最低首付款比例为40%;公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请公积金购房最低首付为30%。

    ●点评:2013年以来,二套房首付高达六成,成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”,此新政大大降低了其购房门槛。

    2.减税负营业税“5改2”

    从3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    ●点评:减免了一批过2年但不足5年的房产的交易税费成本,从而使二手住宅市场出现成交放量。

    3.河南出台史上最强楼市新政:“豫十六条”

    4月28日,河南省住建厅网站刊登消息,省政府通过省住房城乡建设厅等7部门制定出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,共分6大部分、16条,规定首套房贷款最低首付比例为30%,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

    此外,公积金政策松动力度较大,连续缴满3个月即可提取公积金支付房租,且公积金贷款可实行河南省内异地放贷。此外,对于使用公积金贷款购买二星级标识及以上“绿色”建筑住房的,贷款额度可以上浮20%。

    ●点评:河南史上最强新政,虽未能让市场立竿见影地爆发,但对于市场预期积极影响显而易见。

    4.公积金贷款额度升到60万组合贷款总额不设上限

    今年5月1日起,在郑州市区内办理公积金贷款,夫妻双方均符合贷款条件的,贷款最高额度由原来的45万元调整为60万元;仅申请人本人符合贷款条件的,贷款最高额度由原来的35万元调整为40万元。与之对应,在郑州所属县(市)和上街区办理公积金贷款,贷款最高额度由原来的30万元统一调整为40万元。

    而组合贷款总额由原来的70万元上限改为不设上限,其中的公积金贷款额度按上述规定执行。

    ●点评:自住房由于是商品房属性,但因其套型面积以90平方米以下为主,因此大部分自住房买家还是可以享受到此实惠的。

    5.“90/70”政策解禁

    5月27日,郑州市政府网站再次挂出《意见》“郑十五”条,经适房家庭放弃资格转购普通商住房的,对其购房面积90平方米以内部分由市财政给予每平方米800元补贴,即购即补;支持房地产开发企业建设各类满足市场需求的商品房,不再控制商品住房项目的套型结构比例。

    ●点评:这意味着,在河南存在9年之久的"90/70"政策将终结,去年至今,南京、杭州、天津、四川等多个地方修正或取消已执行9年的"90/70"政策。

    6.年内四次降息,贷款买房省钱

    8月25日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,成为2015年的第四次降息,至此,商业贷款首套房年利率最低为4.87%。从中国近20次房贷利率变化看,无论是商贷还是公积金贷款的年利率都刷新了最低纪录。

    ●点评:降息的同时还有降准,这意味着银行将释放更大规模的贷款,房贷将更好申请,购房者的利息支出也更少。

    【市场篇】

    7.郑州房价首次破万

    郑州房价首次突破万元大关。郑房指数显示,5月,郑州市区商品住宅销售均价为10243元/平方米,直接跳过了“9”时代,历史上首次突破万元大关。与4月份8074元/平方米的均价相比,每平方米涨了2169元。而今年1月~4月份,郑州市区商品住宅销售均价也仅为8044元/平方米。

    ●点评:从2010年到2014年,郑州市区每年的商品住宅销售均价分别为5536元/平方米、6398元/平方米、6546元/平方米、7406元/平方米、8016元/平方米,几乎每年都要上一个台阶。

    8.郑州楼市回暖态势强劲

    数据显示:郑州8月住宅市场延续了今年的“温暖”态势,成交量达71.6万㎡,较去年同期增长7.7%,创三年来8月单月新高。8月商品住宅成交均价达9682元/㎡,较上月增长1.8%,较去年同期增长14.9%,增长幅度大且快,成交均价大幅攀升主要来源于各区域商品住宅价格均有一定程度上涨。

    郑州市住房保障和房地产管理局数据也表明,郑州8月卖了9353套房子,比上个月涨两成;房价8687元/平方米,每平方米比7月降了282元。

    ●点评:总体来说,2015年郑州住宅市场回暖趋势明显,8月底再一次降息降准,贷款利息进一步降低,客户购房意愿将进一步上涨。另一方面,“金九银十”期间,开发商将利用此契机,进一步增加供应量和优惠力度,刺激客户消费。

    9.郑州一地难求地价高涨

    6月9日,郑州国土局出让的郑政东出【2015】7号地块网上竞拍结果显示,经过63轮激烈厮杀,正弘置业最终以165400万元斩获。正弘置业竞得7号地块楼面价约为15077元/平方米,溢价率达38.53%,按最大容积率1.7计算,单价1708.727万元/每亩,创造了郑州市新的“总价地王”及“单价地王”纪录。

    8月26日,郑州再度爆出“新地王”,永威置业勇夺龙湖区域单价地王。同一天,保利、碧桂园也都在经开区获得了最新的土地储备。整个8月份,郑州土地市场一直高温不断,成交火热。

    ●点评:地王的不断出现会在一定程度上影响购房者对于房价上涨的预期,另外受楼市宽松政策和金融宽松政策的长期影响,以及郑州市相关政策的落地,预计下半年刚性需求依然强劲,改善性需求得到持续释放,市场销量保持稳定,销售价格保持稳中趋涨的态势。

    10.负利率时代买房最佳时机

    9月16日,国家统计局数据显示,全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%,而目前一年存款利率为

    1.75%。

    如果普通市民将1万元存入银行,一年后本息收入为10175元,物价若维持2%的上涨,那么现在1万元可以买到的商品一年后就需要10200元,意味着存银行一年净亏25元,一年前的1万元购买力仅相当于一年后的9975元。

    上一次负利率行情出现在2010年,至2012年初,负利率才被正式扭转。时隔三年多时间,中国再一次进入负利率时代。

    ●点评:随着贷款成本不断降低,房价目前正处于比较稳定的时期,又逢金九银十的推货旺季,买家已经迎来近年来良好的入市时机。从理财角度看,因为经济环境以及股市行情的震荡下行,房地产具有长期保值性,因此,今年房产亦是比较值得推崇的理财渠道。

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