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港区成为楼市新沃土□记者李志鹏
航空港运河畔精筑大运城
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港区成为楼市新沃土□记者李志鹏

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    核心提示|从来没有一个区域像航空港区这样一诞生就受人关注,从来没有一个区域向航空港区一样让中原二字和国际二字紧紧相连,也从来没有一个区域像港区一样一下吸引那么多的本土主流开发企业和一线开发商。如今,在航空港区获批一周年之际,记者再次探访,探寻港区如何快速成为地产投资沃土的奥秘。

    早期地产尝到了甜头

    近日,记者驱车到四港联动大道以及周边道路,不时能看到楼盘的广告道旗迎风飘扬,建筑塔吊数不胜数,建筑工地机器轰鸣,工地内工人忙个不停,巨大的围墙广告书写着项目的特质和房企品牌,一派繁荣的景象,可是谁又能想到在航空港区获批国家级航空港经济综合实验区之前,不少开发商都是怀着忐忑不安的心情,摸着石头趟路来的。几年前,富士康入驻郑州港区,成为了河南经济发展的一件大事,依托富士康项目,早期一批地产企业进行了试水,这些地产企业原本只是为富士康做配套工程建设的。其中山顶地产参与豫康新城一期项目的建设,成为了最早一批进入郑州航空港区的房地产开发企业,而沃金商业广场作为首批在港区吃螃蟹的商业地产如今也尝到了甜头,这个拥有18万平方米公寓楼,近20万平方米的商业项目,自2012年开盘以来,底商、购物广场、商业步行街的商铺已经全部售完,如今已入驻商户有300多家,据工作人员讲,租金效益比预想的好得多。商场内一运动知名品牌的月营业额竟然能达到郑州主城区同等规模店面营业额的三倍。而同为商铺的山顶福都购物广场,也同样比较红火。“这里真的不缺人气,大部分都是附近厂区的年轻人,这些人敢消费,没想到这水趟成功了。”某商业项目负责人一脸喜悦地告诉记者。

    同样尝到甜头的还有蓝天商务花园和鑫港花园这样的早期开发的别墅项目。蓝天商务花园目前得益于在港区的地段优势,项目销售形势不错,目前销售已接近尾声。而在开发更早的鑫港花园,记者看到这个项目开发的别墅品质虽然比较一般,但人气却十分旺盛。百十套别墅几乎都被来自各大项目公司的租客租满了。据承租该别墅的港区某地产项目负责人说,“这个小区居住办公环境一般,但由于港区目前几乎没有已经交付的写字楼,我们只有找到这里办公,400平方米的别墅一年租金就有十几万,就这还没有太多讨价还价的余地。”据记者了解,目前港区的写字楼可以用凤毛麟角来形容,裕鸿世界港6万多平方米的写字楼目前已经售罄。在航空港区域内,目前写字楼租金能达到3元/平方米·天,这样的租金水平可以说已经达到了很多郑州高档写字楼的租金标准。

    大项目接踵而至

    商铺火、写字楼火、住宅同样火。据介绍,目前航空港在售楼盘中,售价基本都在7000元/平方米左右,有的甚至高达万元/平方米,谁又能想到,仅在6年前,这个区域的房价还在1800元/平方米左右徘徊,仅为郑州市区房价的三分之一,6年过去了,房价竟然涨了近四倍。

    在大开发商行列中,裕鸿算是进驻港区最早的一个地产企业。2010年,这个毗邻四港联动大道的裕鸿世界港项目在挥下第一锹土的时候,总经理安敬平心里还有些忐忑不安。“这里充满着机遇,但也存在着变数,毕竟这是个全新的区域,周边少有成熟的配套和交通。裕鸿初进航空港的时候,港区刚刚获批保税区,并没有如今航空经济综合实验区的耀眼光环,不管是在建筑规划、工程建设还是营销模式上都没有前者的经验可借鉴,摸着石头过河难免会有些迷茫。”

    但企业都有自己独特的市场感知力,据安敬平介绍,裕鸿置业作为运营地产多年的开发商,对区位价值、地域优势和升值潜力等市场因素有着敏锐的感知力,在国家政策的走向以及世界临空经济的发展趋势中,洞察到航空港区的广阔未来,确信航空港将凭借临空经济开放平台的独家优势异军突起,牵引城市居住群、办公群和消费群的转移,成为郑州都市圈扩建的“新宠”,成为中原经济区崛起的梦想起航地,所以才选择航空港区建设裕鸿世界港。另外一方面重要的原因就是国家政策重心逐渐转移到航空港身上,进而引发港区楼市日渐升温,市场和消费者都将目光聚焦于此,这些因素都巩固了他们对港区和项目的信心。

    但令安总欣慰的是,裕鸿的这招棋下对了。裕鸿世界港从2011年面世后,销售业绩直线上升,目前,旗下写字楼、小高层均已售完,洋房也基本售罄,未来将启动占地700余亩的商务公园工程。据安敬平介绍,裕鸿世界港作为城市综合体,还有五星级酒店、奥特莱斯和一万多平米的大型自持商业,预计在未来一两年投入使用,将带动区域商业氛围的整体升级。

    此外,来自北京的开发企业润丰,也实现了不错的销售业绩。这个离裕鸿世界港并不是很远的项目刚入市就取得了不俗的销售业绩。其一期项目悦尚在去年就已经销售完毕,二期锦尚目前正在火热销售中,该项目营销负责人王虎强介绍,“在港区,地产项目之间不存在竞争关系,大家和谐共生,共同看好港区的前景,因为港区应该不单单是一个产业高地,更是一个宜居宜业、产城融合的都市区。大家都在用经验和实力为港区缔造人居精品,是我们一直未变的发展初衷。”基于对港区发展的信心,目前企业在港区还有新项目正在规划中,不久的将来就将面世。

    此外,值得关注的还有豫发·大运城,这个项目是目前港区开发体量最大的房地产项目。2013年,豫发·大运城抢驻郑州航空港经济综合实验区北部综合服务区核心,掀起一场空前的“造城运动”。

    除了上述企业外,还有正弘置业开发的正弘中央花园、中部大观和中建七局合作开发的中建大观霄云里项目都成为了港区的明星项目。今年中部大观数盘齐发,而霄云里项目又是中部大观和中建七局在港区的首个项目,因此格外受到重视。目前项目产品还在规划阶段,预计下半年面世,但60米超大楼间距、英伦风格褐石建筑,超高绿化面积已经让人有了无限的遐想空间。

    未来大鳄的天下

    万科、绿地等作为一线房企,对进驻一个区域进行开发都是十分谨慎的,公司会进行周密的前期调查。而一个区域能打动一线房企说明这个区域极具开发价值和升值潜力,能同时吸引多个一线房企扎堆开发的区域其价值可想而知。

    不同于郑东新区靠政策驱动的是,航空港区是靠经济驱动,也就是说郑东新区实行的是地产先行,而航空港区实行的是产业先行,本质化的区别让一线房企看到了港区巨大的地产开发价值。毕竟港区220万人口对居住有着旺盛的需求。

    基于此,多家一线房企纷纷抢滩财富制高点,另外,绿地大都会占地4000多亩,万科占地2000亩。恒大和绿城据传也在此拿地。如此多的一线房企扎堆港区,让人对未来港区置业有了更大的信心,正如业内人士所言,一线房企都对这个区域价值和这里的产品产生了期许,因而促使更多的人来关注这个区域。而和郑州其他区域相比,从来没有别的区域吸引那么多一线的主流的开发商,也没有任何一个郑州甚至全国的区域会受到那么多的关注,受到那么多所谓的关注,如今新郑龙湖的楼盘要沾港区的热气,经济开发区的楼盘也要沾港区的热气。有业内人士预计,不久的将来,航空港区将超越郑东新区,成为郑州日新月异发展中的一道亮丽的风景线。与郑东新区相比,航空港区就像10年前的郑东新区,

    一片荒芜;与郑东新区相似,一纸政策出台,航空港区迎来了前所未有的发展大时代。

    中建大观霄云里副总经理陈建志认为,房地产市场现在的发展阶段已经步入了深耕时期,并非拿着了地就能盖房赚钱,一个项目需要靠多种因素的支持,除了项目本身的规划设计、景观、产品以外,项目所在区域的居民结构、产业结构、政策扶持力度等都是决定一个项目成败的要素。就港区而言,周边有大量新兴产业入驻,未来就一定会改变现阶段的居民结构,未来年轻人多于中老年人,知识和技能型人才多于普通人才,而这些高素质年轻群体对购房有着巨大的刚性需求,也对居住提出更高的要求,所以港区的人居是篇大文章,也需要有实力的开发商去填写。

    河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为:“港区给房地产提供了绝佳的发展契机,这里未来会有完善的产业体系做支撑,提升居住品质、发展现代商业、商贸,建立相对完善的生活服务配套一定大有可为。”如今,港区的水、电、热、气、交通、医疗等基础设施建设如火如荼,10多万人在此居住和工作,人气渐旺。在政府规划的“魔棒”之下,各项工作的进展可谓日新月异。这里建造的不是又一座水泥森林,除了高端商业与居住区,还有绿色、森林、运河、休闲基地……成就空港生态之城。

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